רכישת דירה בישראל של שנת 2024 היא אחד מהאתגרים הפיננסיים המשמעותיים ביותר שזוגות צעירים עומדים בפניהם. מצד אחד, מחירי הדיור במגמת עליה מתמדת, הריביות גבוהות ואין צפי מתי יירדו, וגם הדרישות להון עצמי מוסיפות ללחץ הכלכלי. מצד שני, השאיפה לבסס בית יציב משותף עם בן או בת הזוג ולהפסיק לשלם שכר דירה לאחרים קורצת לזוגות רבים. מה גם שהמחירים כאמור כל הזמן עולים והחשש לפספס את הרכבת רק הולך ומעמיק. אז איך תוכלי להחליט אם זה הזמן הנכון עבורך לרכוש דירה? הנה כמה דברים שיש לקחת בחשבון לפני החלטה שכזו.
כמה הון עצמי צריך כדי לקנות דירה בישראל?
כחלק מההחלטה שלך בנוגע לרכישת דירה, אחד הגורמים המרכזיים שעלייך לקחת בחשבון הוא גובה ההון העצמי. ברמת המאקרו, כלומר ללא סייגים וכל מיני מקרים ספציפיים, במידה ומדובר בדירה ראשונה ויחידה בישראל, הבנק ידרוש ממך לפחות 25% מערך הדירה כהון עצמי. שאר המימון (כלומר עד 75%) יינתן משכנתא. לדוגמה, אם את מעוניינת לרכוש דירה בשווי 2 מיליון ש"ח, את תזדקקי להון עצמי של לפחות 500,000 ש"ח.
סטטוס קודם: האם יש לך או לבן/בת הזוג דירה?
דבר נוסף שחשוב שתכירי הוא הסטטוס הקודם שלך ושל בן אובת הזוג בנוגע לדירות. למשל, אם יש לך דירה רשומה על שמך מלפני הנישואין, הדבר עשוי להשפיע על זכויותיך לקבל משכנתא, מס רכישה והטבות אחרות. במצב כזה, המדינה עלולה לראות בך כמי שכבר רכשה דירה, וזה עלול להשפיע על גובה המס שתידרשי לשלם או על גובה המימון שתוכלי לקבל מהבנק. כמו כן, חשוב לדעת שזוגות אשר להם יש דירה אחת, ייחשבו לעיתים כבעלי דירה שנייה, מה שיכול להקשות על קבלת תנאים מיטביים במשכנתא או בהטבות מס.
לעומת זאת, אם לאף אחד מכם אין דירה הרשומה על שמו, ואתם כבר נשואים, אתם תיחשבו כ"רוכשי דירה ראשונה", וזכויותיכם עשויות להיות טובות יותר.
בכל מקרה, חשוב לבדוק את הסטטוס המשפטי של הדירה ולהבין כיצד הוא ישפיע על התהליך הפיננסי הכולל של רכישת דירה חדשה, לבחון אפשרויות עם יועצי משכנתאות והעיקר – לא לתת לזה להרחיק אותך מרכישת נכס בישראל. בין אם למגורים ובין אם להשקעה.
הוצאות נלוות לרכישת דירה
ישנם דברים נוספים שיש לקחת בחשבון כהוצאות נלוות הקשורות לרכישת הדירה. למשל שכר טרחה לעו"ד, ליועצת המשכנתאות, למעצבת פנים במידת הצורך, אגרות למינהם, תיווך, שמאות – כל אלו הן הוצאות שאת צריכה לקחת בחשבון מעבר להון העצמי אותו את מציגה מול הבנק. כלומר, ההוצאות האלו לא כלולות במשכנתא מהבנק. כללי אצבע בעולם הנדל"ן מדברים על בערך 5% משווי הנכס להוצאות נלוות שכאלו, אך כמובן הכל תלוי במצב הנכס, האם מדובר בנכס יד 1 או יד 2 וגם תלוי מה הסטנדרט שלך.
משכנתא: איך זה עובד?
אחרי שסגרנו את הפינה של ההון העצמי, בואי נדבר על המשכנתא. כאמור, אם זוהי דירתכם הראשונה והיחידה, תוכלו לקבל מימון מהבנק עד לגובה של 75% מערך הנכס. כלומר, אם נישאר עם הדוגמא של דירה בשווי 2 מיליון ש"ח – תוכלי לקבל משכנתא של 1.5 מיליון ש"ח.
יחד עם זאת, יש פרמטר נוסף וחשוב עוד יותר בכל הנוגע לגובה המימון אותו ניתן לקבל מהבנק. הפרמטר הזה נקרא: גובה ההחזר.הבנק יאפשר לכם לקחת משכנתא עד כשליש מההכנסה נטו המשותפת שלכם, שזה מה שנכנס לבנק כל חודש פחות הלוואות שאתם משלמים, אם קיימות כמובן.
לדוגמא, אם אתם מרוויחים יחד 25,000 ש"ח נטו לחודש, ההחזר החודשי המקסימלי שיורשה לכם יהיה בערך 8,000 ש"ח. כמובן, אם יש לכם הלוואות קודמות, ההכנסה הפנויה לצורך משכנתא תקטן, ולכן כדאי להתחשב גם בפרמטר זה.
חייבת להיות הלימה בין סכום המשכנתא הרצויה לבין ההחזר החודשי שהבנק יאפשר כי הם אתם מרווחים יחד סכום נמוך או שיש להוריד מההכנסה שלכם החזר גבוה של הלוואות שמקטינות את הנטו, הבנק לא יאפשר לכם לקחת את המשכנתא הרצויה או שיסרב או שידרוש ערב. ערב חייב להיות מדרגה ראשונה וחייב גם להשתתף בהחזר החודשי ולכן גם לו יעשה הבנק בחינת הכנסה אך יתחשב רק ב- 50% מהכנסתו.
ערבויות והערכת הנכס
אם עמדתם בכל התנאים הכלכליים של הבנק, ישנו פרמטר נוסף שהבנק מסתכל עליו והוא הנכס עצמו. תצטרכי להראות שהנכס שאת רוכשת עומד בסטנדרטים של הבנק. שמאי או שמאית שאושרו מראש על ידי הבנק יגיעו לבדוק ולהעריך את הנכס ואת שוויו. אם הנכס לא עומד בדרישות הבנק (למשל, בעיות משפטיות או מבנה לא תקין), ייתכן שהבנק לא יאשר את המשכנתא.
בנכסים מסויימים לפעמים הבנק יסרב לתת משכנתא מחשש עתידי. למשל סיטואציה בה הבנק יצטרך לממש את הנכס והוא חושש שמא לא יצליח למכור אותו בקלות.
בטחונות לצורך קבלת המשכנתא
אז יש הון עצמי, הנכס עבר את הבדיקות של הבנק והנה אושרה לכם משכנתא – עכשיו הגיע זמן הבטחונות.
אלו מסמכים נוספים שהבנק ידרוש כמו למשל ביטוחים, אישורים ממשלתיים אם הרכישה מקבלן תצטרכו להביא מסמכים מהקבלן לפי דרישת הבנק וכו'.
מה הכי נכון עבורך?
להיות בעלת נכס הוא חלום גדול, אך יכול להיות שכדאי להתחיל בצעדים קטנים. במקום להשקיע בדירה יקרה שתכביד עליכם כלכלית, כדאי לשקול רכישת דירה קטנה יותר להשקעה, שתניב הכנסות משכירות שיעזרו לכם לכסות את ההחזר החודשי. כך, תוכלו עם השנים לבנות יציבות כלכלית, לשפר את ההכנסה החודשית שלכם כזוג ובמקביל להתקדם לדירה גדולה יותר שתתאים לצרכים שלכם בעתיד וגם תוכלו לעמוד טוב יותר בתשלומים עליה.
איך להחליט אם זה הזמן הנכון?
ההחלטה אם לקנות דירה אינה פשוטה ותלויה בגורמים רבים: מהמצב הכלכלי שלך ושל בן או בת הזוג, ועד התחזיות הכלכליות בשוק הנדל"ן. בסופו של דבר, כדאי לבדוק היטב את מצבך הכלכלי, להבין כמה את מוכנה להשקיע, ולבחון את התוכניות לעתיד.
בין אם תחליטי לרכוש דירה להשקעה או למגורים, חשוב להבין שהצעד הזה הוא חלק מתהליך ארוך שלא תמיד ניתן (או כדאי) לקצר אותו. מומלץ להיעזר ביועצת משכנתא ובאנשי מקצוע נוספים כדי לוודא שאת מקבלת את ההחלטות הנכונות לך ולמשפחתך.
אז לסיכום: נדל"ן - כן או לא?
רכישת דירה בשנת 2024 היא אתגר משמעותי לזוגות צעירים, במיוחד לנוכח מחירי הדיור והריביות הגבוהות. אך עם תכנון נכון, מחשבה לטווח ארוך, ובחירה מושכלת, תוכלי להגיע לדירה המתאימה לך ולהתחיל לבנות את העתיד הכלכלי המשותף שלך ושל בן או בת הזוג בצורה בריאה.
חן פדידה-מזור – יועצת משכנתאות ומימון, מעל 20 שנה בתחום הביטוח והפיננסים וב- 5 שנים האחרונות גם יועצת משכנתאות. מלווה אנשים בעסקה הכלכלית הגדולה והיקרה ביותר בחייהם – רכישת נכס.
