מדריך בחמישה שלבים
האם גם את שואלת את עצמך איך תוכלי להגשים את חלום הנדל"ן שלך?
עם עליית מחירי הדיור והאינפלציה המאיימת, השקעה בנדל"ן נראית לעתים רחוקה מהישג יד. אבל מה אם אומר לך שכל מה שאת צריכה זה פשוט לראות את התמונה הגדולה? שעם התוכנית הנכונה, אין סיבה שלא תהפכי את החלום למציאות?
כן, את קוראת נכון. נדל"ן הוא לא רק חלום רחוק, אלא גם השקעה חכמה שיכולה להבטיח לך עתיד כלכלי יציב ואם חשבת שרק ההורים שלך יכלו להרשות לעצמם נכס נדל"ני, אז יש לי חדשות עבורך – הזמנים השתנו, והיום יש דרכים חדשות ויצירתיות להשיג את חלום הנדל"ן שלך. בין אם את חולמת על בית משלך או על השקעה לטווח ארוך, נדל"ן הוא המפתח והשקעה נבונה בנדל"ן יכולה להיות הכלי שלך להגשים את כל כך הרבה.
אם תתחילי להשקיע כבר היום, בצעדים קטנים ומחושבים, תוכלי לפרוץ את מעגל האינפלציה ולהבטיח את עתידך הכלכלי. אז תתרווחי לך, תבואי עם ראש פתוח ותכיני את עצמך להתלהב! כי המדריך הבא ילמד אותך שנדל"ן הוא לא רק עסקה כלכלית, אלא גם הזדמנות להגשים את עצמך ולהבטיח את העתיד שלך ושל האהובים שלך ויחד נעבור את הצעדים הראשונים לעסקת הנדל"ן הראשונה שלך.
נדל"ן - החלום הישראלי שכולן שואפות אליו
נדל"ן הוא תמיד נושא חם ומדובר. אנחנו שומעות עליו בלי סוף בתקשורת, זה נושא שיחה שאיכשהו תמיד עולה במפגשים חברתיים, הוא תמיד מעורר סביבו עניין, רובנו רוצות להשקיע בנדל"ן ומאז ומתמיד אחד החלומות הגדולים שלנו הישראליות הוא היציבות הפיננסית שבאה בעקבות דירה בבעלותנו.
זה לא סוד שאנחנו חיות בעידן של אינפלציה, שזו בעצם מילה גדולה שמתארת עליית מחירים מתמדת יחד עם ירידה מתמשכת בערכו של המטבע המקומי. זה גם לא סוד שמשנה לשנה יותר קשה לרכוש דירות בארץ, ערך הכסף שלנו הולך ונשחק וכל זה מתווסף לעליית הריביות ועליית ההחזרים החודשיים במשכנתאות והלוואות אחרות.
אחד ממגיני האינפלציה היעילים ביותר כיום הוא רכישה של נכס נדל"ן בישראל ועוד כמה שורות גם תביני למה.
דור ההורים שלנו עוד ימשיכו לספר לנו שפעם אפשר היה לקנות כאן בובה של דירה ב- 30,000 דולר אבל אנחנו יודעות שהמחירים האלו כבר מזמן דהו מדפי ההיסטוריה. ועוד בדולרים! ממש פרה-היסטורי! אותו דור ההורים גם התגאה בעובדה שהם יכלו לרכוש נכס קטן, להתספק במועט ולגור באותה דירת 2.5 חדרים במשך 50 שנה ולגדל שבט משפחתי לתפארת.
אבל הזמנים השתנו. לטובה… לרעה… זה לא משנה כי היום יותר ויותר ישראלים וישראליות הבינו שיש לעשות התאמות לקיים. כאלו אנחנו, דור של מסתגלות.
אז בשנים האחרונות, עם התייקרות מחירי הדיור, התמונה הזו של בית החלומות האידיאלי מתרחקת מהדמיון של רובנו ואנחנו כבר מבינות שכנראה לא נוכל לקנות את הנכס שתמיד חלמנו עליו או לגדל את הילדים שלנו בשכונה הכי טובה בעיר או לגור ממש כמה דקות נסיעה ממקום העבודה שלנו.
אבל זה לא אומר שחלום הנדל"ן מתרחק לחלוטין. זה רק אומר שאנחנו צריכות לשנות קצת את החשיבה שלנו, לראות רכישת נדל"ן לאו דווקא כרכישה של בית החלומות שלנו ישר על העסקה הראשונה, אלא אולי קודם להתחיל בכלל עם נכס להשקעה שיאפשר לנו, עם סבלנות ותוכנית עבודה מסודרת, להגיע בסופו של מסע אל נכס החלומות שלנו עוד כמה שנים מהיום .
אז כן, כדי להתקדם ולדאוג לעתיד הכלכלי שלך בשלב כזה או אחר תצטרכי להתחיל להשקיע, תצטרכי להתחיל להניע את הכסף ולעשות פעולות וכולי תקווה שהמאמר הזה יהיה לך לכדור הרגעה קל לבליעה.
מה את צריכה לעשות כדי להתחיל להשקיע בנדל"ן בארץ
חשיבות ההשקעות, למה את בכלל רוצה להשקיע?
אחד הדברים החשובים ביותר בהשקעות בנדל"ן, ובכלל בכל הפעולות שתעשי בעולם ההשקעות, זה להבין למה את בכלל רוצה להשקיע? להבין את הסיבה האמיתית, הפנימית, ללמה את רוצה להיכנס אל עולם ההשקעות.
כשהמניע ללמה הזה מתבהר (והרבה פעמים זה דווקא לא הכסף והרווח אלא הרבה יותר עמוק מזה) זה עוזר לך להיות הרבה יותר ממוקדת בעשייה שלך, הרבה יותר ממוקדות במטרה ובהשקעה שלך וזה יגרום לך לא לוותר, להיות "על זה" כל הזמן ובעיקר… זה יעזור לך להשיג את מה שאת באמת רוצה.
בסופו של דבר המיינדסט משחק תפקיד חשוב מאוד בכל מה שקשור לעולם ההשקעות ובכלל בחיים. כשאת מתכווננת ונחושה, יחד עם מניע פנימי חזק שעוזר לך להתמיד, אין מצב שלא תגיעי למטרה או לפחות קרוב אליה. וככל שהמניע והלמה יהיו חזקים יותר, את תראי שאת תדחפי קדימה ולא תיתני לשום דבר לעצור אותך, מקסימום… עיכוב קטן בדרך שבקלות תוכלי לדלג מעליו.
מה מטרת ההשקעה שלי
אז מיינדסט יש ועכשיו את כבר רוצה להתחיל להשקיע. ברור לך למה את עושה את מה שאת עושה ואת מבינה את החשיבות הומשקל של השקעות במהלך מסלול החיים שלך. עכשיו הגיע הזמן לשלב הבא – להגדיר את מטרת ההשקעה שלך. זוהי נקודה קריטית, שכן הבנת מטרת ההשקעה תכוון אותך לאסטרטגיה הנכונה. אז מה זה אומר ואיך זה שונה מה"למה" שלך?
ובכן, לכל אחת מאיתנו יש מטרות שונות כשזה נוגע להשקעות, בטח השקעות נדל"ן. חשוב שתשאלי את עצמך מה את מצפה להשיג מהעסקה הזו (או מאלו שיבוא אחריה): האם את מחפשת בשלב זה להגדיל את ההון העצמי שלך על ידי עסקאות של קניה במחיר זול יחסית, השבחה של הנכס ומכירה שלו ברווח? או שאולי יש לך הון עצמי שמאפשר התחלה של בניית תיק נכסים מניבים שיספקו לך הכנסה שוטפת משכירות?
אגב, מבלי ששמת לב את כבר דוברת נדל"נית כי בשפה המקצועית רכישות לצורך הגדלת ההון נקראות עסקאות פליפ או עסקאות אקזיט (קנייה ומכירה) ורכישה של נכס לצורך החזקה שלו והכנסה מהשכרה שלו נקראת נדל"ן מניב.
כמה הון עצמי יש לי בכלל?
השלב הבא בתהליך ההשקעה בנדל"ן: הבנת היכולת הכלכלית שלך. שלב זה קשור מאוד להגדרת מטרת ההשקעה שדיברנו עליה קודם. כדי להבין מה את רוצה להשיג בהשקעה, עלייך גם להעריך נכון את המסוגלות הפיננסית שלך (ושל התא המשפחתי שלך) לפני שאת עושה צעד כזה או אחר.
חשוב לבדוק כמה כסף פנוי יש לך להשקעה ועד כמה הוא נזיל וזמין לך לבצע את הצעד האמיץ הזה ולהתחיל ולהשקיע. רק אז תוכלי לקבוע אילו אזורים בארץ מתאימים ליכולת הכלכלית שלך, והאם המחירים באזורים אלו תואמים את המטרה שהצבת לעצמך – הגדלת ההון או בניית תיק נכסים מניב.
אחד הדברים היפים שקיימים בהשקעות נדל"ן, וגם אחד היתרונות הבולטים שבאפיק השקעה זה ולא קיים בשום אפיק השקעה אחר, הוא היכולת לבצע מינוף. כלומר לקחת משכנתא או הלוואה שתסייע לך ברכישת הנכס. זו מקפצה נהדרת אל עולם ההשקעות, אבל חשוב להשתמש בה בתבונה, להיזהר ולא לקפוץ מעבר ליכולות שלנו.
עלייך לבחון בקפידה כמה את יכולה להתמנף, האם תוכלי לעמוד בתשלומי ההלוואה, תצטרכי לבדוק מה גובה החיסכון החודשי שלך, או שאולי את בכלל מסיימת את החודש עם מינוס ויש לעשות התאמות אחרות לפני שאפשר לדבר על משכנתא ונדל"ן. זה נקרא "תזרים" וזה בסדר אם התזרים שלך הוא כרגע שלילי ויוצא שאת משלימה מהכיס שלך לטובת החזר המשכנתא מידי חודש, כל עוד זה חלק מתוכנית כלכלית גדולה וברורה ושקלת את המשמעויות של מהלך כזה. רק לאחר הבנה מלאה של היכולת הפיננסית והמינוף האפשרי, תוכלי להמשיך לשלב הבא – חיפוש ההשקעה המתאימה.
איפה בארץ אני יכולה לרכוש דירה להשקעה?
הגענו עכשיו לאחד השלבים החשובים בתהליך – בחירת איזור ההשקעה!
אחרי שהבנת את המניעים שלך ואת היכולות הפיננסיות העומדות לרשותך, הגיע הזמן לצלול לחלק המעניין ביותר. שברשותך כל הנתונים שאספת עד כה, את כבר יודעת מה התקציב ומה המטרות שהצבת לעצמך, עכשיו זה השלב בו אפשר להתחיל לחקור ערים שונות בארץ ולחפש את האזורים שבהם אפשר לרכוש דירה להשקעה בהתאם לתקציב וליכולת המינוף שלך.
כדי לקבל תמונה כללית של סדרי גודל של מחירי הדיור, מומלץ להתחיל קודם מבדיקה באתרי נדל"ן באינטרנט ולראות לאיזה איזור בערך את מכוונת. יכול להיות שאת מאוד אוהבת עיר מסויימת או חולמת על נכס בשכונה ספציפית אבל זה ממש מחוץ ליכולת הפיננסית שלך בשלב זה. בעתיד אין לי ספק שתגשימי את החלום, אבל זכרי שעדיף בתחילת הדרך להיכנס לעסקת נדל"ן שאת יודעת שתעמדי בהחזרים שלה. אחרת עלול להישאר לך טעם מר מנדל"ן וזה משהו שאנחנו ממש לא רוצות שיקרה.
אגב, גם התרחיש המוביל למסקנה אחרת יכול לקרות כשתיכנסי לשלב הזה הזה של בחירת אזור השקעה ופתאום תגלי שיש לך יכולת פיננסית לרכוש דירה גדולה יותר ממה שחשבת או דירה במצב טוב יותר למשל.
אז כן, זה שלב חשוב ועלייך גם לזכור שגם בתוך איזור מסוים יש הבדלים בין שכונות ורובעים שונים. כדאי להבין את הסיבות להבדלים, מה קורה בפועל באזור, אם יש תוכניות פיתוח ותכנון סביבתי, מי האוכלוסייה המתגוררת שם, אילו מתקנים ציבוריים קיימים בשכונה (קופת חולים, גינות ציבוריות, מוסדות חינוך, מצב התחבורה הציבורית וכדומה).
בשורה התחתונה מה שאני רוצה לומר הוא שחשוב להבין שקיימים אזורים רבים שאפשר להשקיע בהם, אך עלייך לא להתמקד רק במחיר של הנכס אלא גם לבחון את תוכניות הפיתוח, את הפוטנציאל להתחדשות עירונית וכך להבטיח לעצמך השקעה שנולדה מתוך ראייה נדל"נית בריאה ומקצועית.
חשוב לי להדגיש: נדל"ן זה לא עניין וירטואלי. העבודה האמיתית נעשית בשטח.
נכון שהשלב הראשוני בבחירת אזור השקעה מתבצע מול המחשב, אבל חובה להגיע לשטח בעצמנו. כדי להכיר באמת את האזורים השונים, נצטרך להתניע את הרכב ולנסוע לבדוק מקרוב. מוכנה לעבור לשלב הבא?
איתרתי אזור השקעה, מה עכשיו?
אז בחרת את אזור ההשקעה המתאים לך ועכשיו השלב הבא, והוא שלב חשוב במיוחד בכל מסע הנדל"ן שלך – חקר השוק. אני מכינה אותך מראש, זה תהליך שעשוי לארוך כמה חודשים טובים עד שתגיעי לעסקה איכותית שתתאים לתוכנית שיצרת לעצמך, אבל אם יש מקום בו הביטוי "הסבלנות משתלמת" יושב בול בפוני – זה כאן.
בשלב הזה תבצעי בדיקות מקיפות על האזור מתוך השטח עצמו, תאספי כל מידע אפשרי כדי ליצור תמונה ברורה על מה באמת קורה באזור שבחרת להשקיע בו, זה הזמן ללמוד לעומק על תוכניות הפיתוח, לשוחח עם תושבים מקומיים כדי להכיר את השכונה מקרוב וכן… גם לדפוק קצת על כמה דלתות.
זה השלב בו תתחילי לראות המון דירות ברחבי האזור כדי להבין מה יש לשוק להציע וכדי שיהיה לך טווח מחירים להשוות אליו. תתחילי לברר מי השוכרים באזור, כמה הם משלמים שכירות חודשית, ומה רמת השיפוץ הנדרשת בנכסים כדי שתוכלי להשכיר את הנכס שלך במהירות ולשוכרים איכותיים.
בשלב הזה גם כדאי שתחפשי ותשלבי במחקר השוק שלך אנשי ונשות מקצוע מקומיים שאת סומכת עליהם – תיווך, עריכת דין, שמאות, שיפוצים ועוד. אלו אנשי ונשות מקצוע שסביר מאוד להניח שיש להם קשרים באזור שיוכלו לעזור לך לקדם את העסקה שאת רוצה. בסופו של דבר, הקשרים האישיים הם החשובים ביותר! אף עסקה לא תיפול אלייך לידיים סתם ככה אם לא תעבדי חכם עבורה ואם לא תייצרי לעצמך רשת קשרים אנושית בעלת אינטרסים משותפים לשלך.
לסיכום: הדרך הבטוחה שלך להצלחה בהשקעות נדל"ן
חשוב לי להרגיע אותך. נכון, אני בטוחה שיצא לך לשמוע לא פעם ולא פעמיים סיפורים על אי הצלחות ואפילו על נפילות בהשקעות נדל"ן. על אנשים שקנו את הדירה במחיר גבוה מידי, שלא הצליחו למכור אחר כך את הנכס, שלא נכנסו דיירים לדירה, שהשיפוץ עלה הרבה כסף או דיירים מהגיהנום ועוד…
והכל נכון. הדברים האלו קורים.
אבל הם לא יקרו לך.
כי את תעשי את זה נכון וחכם ושקול.
טעויות בנדל"ן עולות כסף למי שלא עוברת את השלבים האלו באופן שקול ומסודר.
אבל אל תדאגי, הבנה של המניעים הפנימיים שלך, הגדרת נכונה של מטרת ההשקעה, הערכת היכולת הפיננסית, איסוף הנתונים וחקר השוק – כל אלו יקרבו אותך צעד נוסף אל עבר השקעה נכונה שתהיה יריית הפתיחה לתיק הנכסים הנדל"ני שלך.
צאי מאזור הנוחות, התחילי לתכנן, לחקור, לבדוק, צאי לשטח והקיפי את עצמך ברשת קשרים ענפה.
ואם את צריכה עזרה… אנחנו פה.
בהצלחה!
הדר זהבי – משקיעת נדל"ן מנוסה, מנחת הפודקאסט המצליח "נדל"ן משפחתי". יחד עם קובי זהבי, השותף של הדר לעסק ולחיים, הם מלווים משקיעים וגם מלמדים נדל"ן תחת חברת "השקעה נכונה" המתמחה בהשקעות נדל"ן בישראל ובפולין.